Quelques chiffres importants avant d'investir dans l'immobilier

Vous êtes tenté par l'acquisition d'un logement, neuf ou ancien,  en vue de le louer.

Votre objectif peut-être de vous constituer un patrimoine en profitant d'un avantage fiscal, ou d'obtenir rapidement un complément de revenu. 

Voici quelques indicateurs économiques qui peuvent vous guider dans votre prise de décision

Le prix des logements selon l'indice INSEE (www.bdm.insee.fr)

Dans le neuf et dans l'ancien, les prix moyens ont baissé depuis 2011, il pourrait s'agir d'un signal d'achat. De plus, le nombre de transactions diminue, ce qui peut théoriquement permettre de mieux négocier le prix d'achat. Mais s'il s'agit d'une tendance durable, le potentiel de gain à la revente s'amenuise.

L'indice de référence des loyers continue d'augmenter, certes moins vite que par le passé, mais cela pourra vous aider à financer votre acquisition.

Les loyers augmentent plus vite que l'indice des prix à la consommation, ce qui augmente le risque de l'insolvabilité du locataire, d'autant plus que la part du revenu consacrée au logement est supérieure chez les locataires que chez les propriétaires.

En résumé, le choix du bien (ville, emplacement, qualité de construction, prix ) et du locataire seront des conditions fondamentales pour la réussite de votre projet.

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IMMOBILIER, les courbes de Friggit, vous connaissez?

Immobilier : Les courbes de Frigitt, vous connaissez?

La "courbe de Frigitt", du nom de Jacques Friggit, économiste spécialiste du secteur immobilier, illustre le ratio de l'indice des prix du logement rapporté au revenu par ménage.

Si le ratio = 1 alors le revenu des ménages augmente comme l'indice des prix du logement.

Si le ratio < 1 alors le revenu des ménages augmente plus vite que l'indice des prix du logement.

Si le ratio > 1 alors le revenu des ménages augmente moins vite que l'indice des prix du logement.

De 1965 à 2000, le "tunnel de Friggit", une régularité remarquable

L'indice des prix du logement et le revenu des ménages évoluent de façon similaire, avec une variation à la hausse ou à la baisse ne dépassant pas 10%.

De 2000 à nos jours, une brutale augmentation de l'indice des prix du logement

Le prix des logements évolue presque deux fois plus que le revenu des ménages, ce qui a conduit certains observateurs à évoquer une "bulle immobilière".

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Réduire ses impôts en 2015 avec DUFLOT ou PINEL

Réduction d'impôt sans effort d'épargne? NON

Bien compter avant de s'engager

L'économie d'impôt théorique

• Par exemple, en loi Duflot, l'économie est de 18% de l'investissement, répartis sur 9 ans. Ainsi, pour un investissement de 200.000 € on obtient 36.000 € d'économie soit 4.000 € par an.

Mais êtes-vous plus riche de 4.000 € par an ? Absolument pas.

• Il faut ajouter les nouveaux loyers à vos revenus actuels, ce qui ajoute de l'impôt et surtout des prélèvements sociaux au taux de 15,5% qui ne bénéficient pas de réduction.
• Il est possible que ces nouveaux revenus vous fassent passer dans une tranche supérieure qui restera applicable après les 9 ans, quand il n'y aura plus de réduction d'impôt.
• Il faut aussi rembourser le capital emprunté, qui ne se déduit pas des revenus.

Le véritable critère financier : votre trésorerie

• En réalité, vous allez  devoir faire un effort d'épargne, c'est à dire réduire votre revenu disponible. Le tout est de calculer précisément de combien et pendant combien de temps
• .L'argument choc est que vous allez augmenter votre patrimoine : peut être, si les loyers arrivent régulièrement, s'il n'y a pas trop de travaux à financier, si vous réalisez une plus-value à la revente du bien : bref, si tout va bien, pendant 15 ou 20 ans. 

Le véritable critère patrimonial est donc bien de savoir si, sans économie d'impôt, vous achèteriez tout de même ce bien.

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Défiscalisation immobilière en 2015

L'investissement immobilier locatif neuf a toujours été favorisé

C'est sans doute en vertu de l'adage "quand l'immobilier va, tout va" que les gouvernements successifs ont incité les épargnants à utiliser leur épargne pour financer la construction de logements neufs.

Faites attention à la localisation du logement neuf que vous envisagez d'acquérir

La bonne attitude serait de ne pas acheter dans des endroits que l'on ne connaît pas. Que de déconvenues avec les quartiers en devenir, les petites villes de province promises  à un développement important, etc. Logements pas loués ou pas au prix prévu, revente avec une forte décote voire même impossible. Avant de signer, il faut aller sur place, se renseigner auprès des riverains, visiter le site de la commune, etc. Ne pas acheter les yeux fermés.

Faites attention au prix du logement neuf que vous envisagez d'acquérir

Certes, un logement neuf a l'avantage d'être en excellent état et de répondre aux normes en vigueur, ce qui justifie généralement un prix supérieur à celui de l'ancien. Mais il faut bien vérifier que le prix au m² du logement que vous achetez pour louer est bien le même que celui du voisin qui va être propriétaire occupant. Ainsi, l'économie d'impôt est une véritable économie, pas une variable d'ajustement de la marge du promoteur.

Faites attention à bien pouvoir bénéficier de l'avantage fiscal

Les économies d'impôt sont soumises à des conditions strictes relatives à votre situation, au bien que vous achetez, à certains délais, à la situation du locataire, à la localisation du bien, etc. Vérifiez bien que toutes les conditions sont réunies pour que vous puissiez bénéficier de l'économie d'impôt et qu'elle ne sera pas remise en cause par l'Administration.

Vérifiez aussi que l'année où l'économie d'impôt va s'appliquer vous serez toujours dans des tranches élevées.

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Réduire ses impôts en 2015

Réduire ses impôts en 2015

Règle n° 1 : l'épargnant doit s'intéresser plus à la qualité de l'investissement qu'au montant de la réduction d'impôt.

La réduction d'impôt est la contrepartie du risque pris par l'investisseur qui favorise les projets de développement du gouvernement avec ses capitaux privés.

La réduction d'impôt est une incitation fiscale destinée à favoriser le développement de certains secteurs économiques, déterminés par le gouvernement, grâce à des capitaux privés.

Les secteurs favorisés

Actuellement, en France, il s'agit essentiellement du logement dit intermédiaire et de certains secteurs industriels, en métropole ou dans les DOM-COM. Ainsi, vos capitaux privés se substituent aux deniers publics et c'est donc vous qui prenez un risque pour favoriser les projets du gouvernement.

La réduction d'impôt est en réalité une ristourne sur le prix de revient

Par exemple, vous investissez 10.000 € au capital d'une entreprise éligible et obtenez une réduction d'impôt sur le revenu de 1.800 €. Lors de la revente des titres, vous ne perdrez pas d'argent si le prix retiré est supérieur ou égal à 8.200 €.

C'est tout pour aujourd'hui...............